Los elementos del conjunto

Los elementos del conjunto

Muchas casas – un solo cimiento: la estructura básica

Las actuales 158 casas y 19 iniciativas se diferencian entre sí en el tamaño de la superficie de vivienda y la dedicada a otros usos, su ubicación, la cantidad de dinero necesaria para su financiación y el número de habitantes. Sin embargo, todos comparten varios aspectos: Todos están autogestionados; el Syndikat es socio en la S.L. propietaria del inmueble para evitar definitivamente la mercantilización o venta de la casa; todos se han comprometido a pagar la contribución al fondo solidario común (que describiremos con más detalle más adelante).

NO a la privatización

En nuestros planes estamos pensando en procesos de muy larga duración. Debido a ésta, es posible que con el tiempo se produzcan procesos negativos. ¿Qué pasaría si las casas con más antigüedad y mayores posibilidades económicas en un momento dado perdieran el interés por la contribución al fondo solidario y abandonaran el Syndikat? Lo que sería especialmente desastroso es que después de años o décadas y a pesar de los ideales y decisiones de la generación de los fundadores, la propiedad colectiva se vendiera por afán de lucro o/y se privatizara. Hay bastantes ejemplos de casos similares en la historia de los proyectos autogestionados. No importa lo idealista y social que sean los objetivos fijados en los estatutos de la asociación de una casa o una cooperativa – con una mayoría de votos se podría decidir la privatización o venta de la casa y, en caso necesario, cambiar los estatutos con este fin.

Derecho de voto contra la venta de la casa

Para poder bloquear este tipo de procesos, todas las casas del Syndikat tienen una característica especial: El propietario del inmueble no es directamente la Asociación de la casa, sino lo es su Sociedad Limitada (S.L.). Esta S.L. tiene solamente dos socios: por un lado la Asociación de la casa, y por otro lado el Syndikat que asume el papel de mecanismo de control y custodia: En determinados asuntos, como p.ej. si un proyecto se plantea la venta de la casa, su transformación en pisos en propiedad individual o intervenciones parecidas en el inmueble, el Syndikat tiene derecho a voto. Tiene un único voto del total de dos votos. El otro voto lo tiene la Asociación de la casa. En consecuencia: En estas cuestiones básicas de gran importancia relativas a un cambio de propiedad, ninguno de los dos socios de la S.L. puede “vencer” por mayoría de voto. La única opción son el consenso y el acuerdo.

(ver también apartado “No es una cooperativa”).

Autogestión

Para que el Syndikat como mecanismo de control no pueda socavar el derecho de autoorganización de los habitantes de la casa, su derecho de voto se limita a pocas cuestiones básicas arriba descritas. En todos los demás asuntos, es la Asociación de la casa que tiene derecho a voto exclusivo: ¿Quién puede vivir en la casa? ¿Cómo se consiguen los créditos directos? ¿Cómo se construye o se rehabilita el edificio? ¿Cuánto se paga de alquiler? etc. Estas decisiones y su aplicación son asunto exclusivo de quienes viven y trabajan en la casa.

La Propiedad Inmobiliaria S.L. cómo módulo básico

El modelo de propiedad inmobiliaria anteriormente descrito, con „separación de poderes“ entre la Asociación de la casa y el Syndikat, se ajusta de manera excelente, y con cierto morbo, a la estructura de una “Sociedad Limitada”, la “S.L.”, una forma jurídica del mundo de las sociedades capitalistas. Los estatutos de la S.L. se llaman „contrato de sociedad comercial“. En este contrato se establecen de manera definitiva las regulaciones arriba mencionadas. También se determina el objetivo de la sociedad, p.ej.: “Adquisición del inmueble de la calle X portal X para el alquiler social y la gestión en autoorganización”. Lógicamente, los cambios de los estatutos (del contrato) son cuestiones básicas que solamente se pueden decidir por los dos socios en común. Todas las casas miembros del Syndikat tienen como forma jurídica la de una S.L. de propiedad inmobiliaria.

Modelo basado en la propuesta de Michael Neuling: En caminos foráneos. Un manual de formas jurídicas para empresas y proyectos autogestionados. Berlín 1995. (publicado sólo en alemán).

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El Syndikat como elemento de vinculación

Las S.L. de propiedad inmobiliaria de las casas forman unos módulos básicos de los que surge casi automáticamente el entramado solidario: El Syndikat, en su papel de „mecanismo de control“, es socio de cada una de las S.L., por lo que se convierte simultáneamente en el eslabón que las vincula. Y eso, por cierto, de manera fija y duradera, porque un socio por si solo no puede disolver una S.L. unilateralmente.

Abandono y absorción hostil

La asociación de una casa sí podría anular su participación en el contrato de la S.L. y abandonarla, pero aun así el Syndikat seguiría siendo socio, y la S.L. de la casa, junto con sus bienes inmobiliarios, permanecería dentro del entramado solidario. En este caso, sin embargo, no peligraría el plan financiero del proyecto y no podría producirse un enriquecimiento personal de los residentes de la casa por el reembolso de la parte abonada en el capital social de la S.L. que podrían reclamar. En el contrato de sociedad se estipula que en caso de abandono los socios no tienen derecho a cobrar el aumento de valor del inmueble experimentado en el mercado. Incluso, en el contrato de sociedad se podría descartar el reembolso de la parte abonada al capital social. Con esto, se elimina casi por completo un posible incentivo económico que pudiera llevar a los socios a abandonar el contrato. Excluida por el contrato queda también la “absorción hostil”, o sea, la venta de una parte de la S.L. contra la voluntad del otro socio.

Resumen del modelo del Syndikat

El resultado de la arriba descrita participación del Syndikat en cada una de las S.L. de las casas es un entramado empresarial de casas autogestionadas que ha asumido la transferencia solidaria por parte de las casas de más antigüedad hacia los proyectos nuevos y jóvenes. La autonomía general se ve limitada únicamente por el derecho de veto del Syndikat en caso de intervenciones en el bien inmobiliario o para bloquear una posible reprivatización y una nueva comercialización de las casas. El Syndikat, en su papel de eslabón, se convierte en una estructura estable que organiza el entramado y en la que se teje una red plural de relaciones, también directamente entre las casas, que facilita la comunicación y la transferencia solidaria.

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No es una cooperativa

Las casas y proyectos del Syndikat, por su ideal, sus objetivos y su gestión, en el fondo funcionan como cooperativas. Pero no tienen el nombre de cooperativa ni la forma jurídica de cooperativa. A principios de los años 90 del siglo pasado, buscando la forma jurídica más apropiada para una estructura solidaria de diferentes casas, se descartó la forma jurídica de la cooperativa por sus limitaciones. En el modelo del Syndikat, las cooperativas individuales no se podrían vincular entre si como sí lo pueden hacer las S.L. Una sola cooperativa grande (cooperativa paraguas), sin embargo, dejaría a los proyectos individuales un margen de maniobra demasiado estrecho. Además, en el caso de Alemania, una cooperativa puede ser más reglementada por el control permanente por parte de la Federación Estatal de Cooperativas.

Más nos complació cuando en 2012 el Syndikat fue galardonado con el premio Klaus-Novy de innovaciones en la construcción de vivienda cooperativa.