Les composants de l’association

Les composantes de l’association

De nombreuses maisons – une assise commune : la structure de base

Les 158 projets et 16 initiatives se différencient entre autre par la taille de leur surface d’habitation ou de leur surface commerciale, par leur situation, par les sommes consacrées au financement et par le nombre d’habitants. Et pourtant certains éléments communs unissent tous ces projets. Ils sont tous autogérés, le Mietshäuser Syndikat est associé dans chacune des sociétés d’habitation, excluant ainsi pour toujours la possibilité d’une vente du bien immobilier, et tous se sont engagés à verser une contribution au fonds solidaire.

Pas de privatisation

Les longues durées qui sous-tendent notre action peuvent voir émerger des évolutions néfastes. Que se passe-t-il lorsque des projets d’habitation qui ont su accumuler, avec des années d’existence, un confortable coussin financier, se moquent de participer au fonds solidaire et quittent l’association ? Il serait fatal de voir le bien collectif ainsi vendu ou privatisé dans un but lucratif au bout de quelques années ou dizaines d’années, et ce malgré les meilleures intentions et les dispositions de la génération des fondateurs du projet. L’histoire des projets d’habitations autogérées a connu suffisamment d’exemples de ce genre. Aussi idéalistes et sociales que puissent être les dispositions des statuts d’une association de locataires ou d’une coopérative d’habitation, la majorité des associés peut décider de la vente ou de la privatisation du bien immobilier et, si nécessaire, de modifier les statuts de l’association dans ce but.

Un droit de veto contre la vente immobilière

C’est pour faire barrage à un tel développement que tous les projets d’habitation du Mietshäuser Syndikat présentent une particularité commune. Le titre de propriété du bien immobilier n’appartient pas exclusivement à l’association des locataires, mais à une société à responsabilité limité (SARL, soit GmbH dans le droit allemand). Cette société d’habitation possède exactement deux associés, le premier étant l’association des locataires et le second le Mietshäuser Syndikat, qui agit ici comme organe de contrôle ou de surveillance : le Mietshäuser Syndikat dispose ainsi d’un droit de vote pour certaines affaires, telles la vente du bien immobilier, la transformation en logement privatif ou toute autre forme de modification du patrimoine immobilier. L’autre voix appartient à l’association des locataires. En conséquence, une modification du Status Quo sur ces questions essentielles ne peut se faire qu’avec l’accord des deux parties : l’association des locataires pas plus que le Mietshäuser Syndikat ne peuvent être mis en minorité.

L’autogestion

Le droit de vote du Mietshäuser Syndikat est circonscrit à seulement quelques points essentiels pour que la liberté des locataires de s’autogérer ne soit pas limitée par cet « organisme de contrôle ». En général, l’association des locataires conserve l’unique droit de vote pour toutes les autres affaires : Quel nouveau locataire choisir ? Comment se procurer des crédits ? Quelles rénovations effectuer ? À quel montant fixer le loyer ? Ces décisions et leur application sont du seul ressort de ceux qui vivent et travaillent dans le bien immobilier.

La société d’habitation comme module de base

De façon assez ironique, c’est la GmbH, une structure juridique issue du monde étranger des sociétés capitalistes, qui se prête le mieux à la forme de propriété immobilière ici décrite, avec un partage des pouvoirs entre l’association des locataires et le Mietshäuser Syndikat.
Les statuts de la GmbH sont nommés « Gesellschaftsvertrag (contrat de société) », ils stipulent de plein droit les dispositions précédemment citées. L’objet social de la société y est défini, par exemple : « Achat du bien immobilier sis au 20 rue Neuschwansteinstraße en vue d’une location et d’une administration en autogestion ». Une modification des statuts est logiquement une question essentielle qui ne peut être décidée qu’avec l’accord des deux associés. Ce concept se base sur une proposition de Matthias Neuling (« Auf fremden Pfaden. Ein Leitfaden der Rechtsformen für selbstverwaltete Betriebe und Projekte », Berlin 1985, « Sur un chemin inconnu. Un guide pour la forme juridique des entreprises et projets autogérés », Berlin 1985 ).
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Le syndicat comme élément de liaison

Les sociétés d’habitation des différents projets forment les modules de base, à partir desquels se forme presque involontairement notre réseau solidaire : La présence du syndicat comme « organisme de contrôle » dans chaque société d’habitation en fait également un lien entre toutes les sociétés d’habitation. Et comme aucune société ne peut être dissoute par le choix d’un seul des deux associés, ce lien est définitif et durable.

Abandon et prise contrôle hostile

L’association des locataires pourrait résilier sa participation dans la société et la quitter. Mais le syndicat resterait alors associé et la société d’habitation avec son patrimoine immobilier resterait dans le réseau solidaire avec les autres projets. Il est impossible qu’un membre de l’association compromette financièrement le projet ou s’enrichisse personnellement en décidant de « retirer ses billes » de la société. Il est établi dans le contrat de société que tout associé qui se désengage ne dispose d’aucun droit sur l’appréciation de la valeur du bien immobilier sur le marché ; il est même possible d’exclure le remboursement de l’apport initial au capital social de la société d’habitation. L’attrait financier d’un désengagement est ainsi pratiquement nul aussi bien pour l’association des locataires que pour le syndicat. Le contrat de société stipule également qu’un associé ne peut vendre ses parts de la société sans l’accord de l’autre, interdisant ainsi la possibilité d’une « prise de contrôle hostile ».

Résumé du modèle du syndicat

Il résulte de la participation du syndicat aux sociétés d’habitation un réseau de projets d’habitations autogérées qui acceptent l’idée du transfert solidaire entre anciens et nouveaux projets. L’autonomie générale des projets est limitée par l’existence d’un droit de veto du Mietshäuser Syndikat pour bloquer l’accès au patrimoine immobilier et ainsi interdire une possible reprivatisation et nouvelle mise sur le marché des bâtiments. Le Mietshäuser Syndikat est ainsi le lien qui forme l’épine dorsale organisationnelle du réseau, dans lequel se développe un réseau de relations, également directement entre les projets, et permet la communication et le transfert solidaire.
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Pas une coopérative

Les projets d’habitation du Mietshäuser Syndikat sont dans l’idée des projets coopératifs. Les différentes réflexions qui ont été menées au début des années 90 nous ont pourtant amenés à rejeter l’idée d’utiliser à la forme juridique de la coopérative (en droit allemand « eingetragene Genossenschaft »). Il y de nombreuses raisons à celan&bsp;: différentes coopératives ne peuvent être liées entre elles comme le sont les GmbH dans le modèle du syndicat ; alors qu’une unique coopérative propriétaire de l’ensemble des biens immobiliers ne laisserait que peu d’autonomie aux projets d’habitation. Une coopérative est une forme juridique complexe avec des modalités de fondation complexes et un contrôle par l’association des coopératives.
Nous nous sommes d’autant plus réjoui d’obtenir en 2012 le prix Klaus Novy de l’innovation pour la construction et le logement coopératif. Ce prix est octroyé tous les cinq ans par la coopérative pour l’économie et la construction de Solingen (deuxième plus grande coopérative d’habitation de la Rhénanie-du-Nord-Westphalie).