Une fédération d’entreprises

Une fédération d’entreprises

Un bric-à-brac de projets

154 projets d’habitat et 21 initiatives visant à créer des projets d’habitat forment un réseau solide dont le Mietshäuser Syndikat est l’élément fédérateur. Chaque projet est autonome juridiquement, chacun ayant sa propre structure entrepreneuriale, une GmbH (« Gesellschaft mit beschränkter Haftung » ou « société à responsabilité limitée »), propriétaire du bien immobilier.

Le Mietshäuser Syndikat est ouvert à de nouvelles initiatives autogérées et les intègre comme le montrent les 21 initiatives évoquées plus haut qui en sont encore à la phase de l’achat de leur habitat. Les projets sont toujours plus nombreux, et le réseau croît joyeusement.

Comment fonctionne le Mietshäuser Syndikat ? Quel en est le but ? De façon plus critique, quel est le sens de fédérer un nombre toujours croissant de projets autonomes ? Des projets qui sont parfois à des centaines de kilomètres les uns des autres, dont les habitant.e.s ne se connaissent pas, et dont les différences sautent aux yeux, qu’elles concernent la taille, la forme, la date de création ou les buts politiques et sociaux. Quelle idée commune fait donc tenir tout ce bric-à-brac ? Et enfin : pourquoi le titre de propriété est-il entre les mains d’une forme juridique aussi fondamentalement capitaliste qu’est la GmbH (équivalent de la SARL pour la France) et non pas une association ou une coopérative ?

S’approprier collectivement les maisons

Malgré les différences, il existe quelques points communs à tous les projets :

  • Ici, un groupe a une maison en vue : ils veulent enfin vivre ensemble et cherchent un bien immobilier présentant suffisamment de place ainsi que la possibilité de vivre en autogestion : souvent une combinaison d’habitat et d’espaces publics pour pouvoir organiser des évènements ou installer des projets associatifs et/ou commerciaux.
  • Là, des habitant.e.s ne veulent pas laisser leur lieu de vie être revendu par leur propriétaire et se voir contraint.e.s d´en partir. Il se mettent alors à rêver d’un rachat et d’une reprise en autogestion de leur habitat.
  • Là encore, les propriétaires d’un lieu promis à une destruction certaine sont à la recherche de perspectives pour le sauver.

D´une manière générale, on retrouve à chaque fois le souhait collectif de trouver un lieu où il est possible de décider soi-même de son mode de vie, sans la crainte de l’expulsion ou de voir le bien détruit ou revendu, mais également avec des loyers raisonnables. Ces souhaits sont la base commune de chaque projet.

Mais comme nous le savons, les biens immobiliers offrant aux habitants de vivre durablement en autogestion ne se trouvent pas sur le marché immobilier. Aussi, des groupes d’habitant.e.s finissent par fomenter le plan audacieux de fonder une association d’habitant.e.s pour acquérir l’objet de leur convoitise.

La question du capital

Presque fatalement, le souhait d’un espace autogéré rime avec la faiblesse des moyens financiers des membres du groupe. Au vu des moyens nécessaires, les ressources éventuellement possédées par les membres n’a souvent qu’un caractère symbolique. Ainsi pour acheter le bien, l’association des habitant.e.s doit emprunter des centaines de milliers d’euro, que ce soit auprès des banques ou auprès de personnes privées voulant soutenir le projet et y placer leur épargne (les fameux « crédits directs », mais nous y reviendrons). Emprunter n’est pas une tâche aisée.

Les crédits coûtent cher, que ce soit pour le remboursement du capital ou des intérêts : ils représentent généralement plus de ¾ du montant des loyers. Garantir des loyers socialement acceptables ne laisse que peu de marge de manœuvre, il faut trouver des crédits aux intérêts peu élevés pour financer le projet.

Le coût des intérêts est le plus élevé lors de la phase de démarrage et est un véritable exercice de funambulisme financier pour chaque projet. Le groupe doit de plus s’aventurer dans les mondes parfois peu familiers des négociations commerciales, des formes juridiques, de la recherche de crédit, de la dynamique de groupe et pas des moindres, du chantier. Chaque groupe vit un véritable parcours d’obstacles sur le chemin vers son propre habitat. Il est possible de rendre les choses plus faciles.

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Aller voir au delà de son jardin

Regardons au-delà des limites de chaque projet et prenons en compte l’ensemble des projets. S’il est vrai que chacun connait des moments critiques dans sa phase de démarrage, il en va généralement différemment quelques années plus tard.

Comme les projets ne se trouvent pas tous au même moment dans cette difficile phase de démarrage, il est nécessaire de réfléchir à un équilibre entre les situations différentes de chaque projet :

Organiser l’équilibre

  • Les projets plus anciens, bien établis, conseillent les nouveaux en mettant à disposition leur savoir-faire : pas besoin de réinventer la roue à chaque fois. Ils peuvent notamment apporter publiquement leur soutien politique pour l’obtention d’un bien en cas de rapport de force politique.
  • Avant tout : les anciens projets transfèrent leurs excédents financiers au profit des nouveaux projets plutôt que d’augmenter leurs standards de vie ou de baisser leurs propres loyers. En effet, avec le remboursement progressif du crédit d’achat, le poids des intérêts baisse considérablement d’année en année.
  • D’un autre côté, le contact avec les nouveaux projets ainsi que la participation aux éventuelles luttes politiques peut apporter une dynamique nouvelle au sein de projets anciens parfois stagnants.

Un tel équilibre entre des projets autonomes ne s’improvise pas mais nécessite un peu d’organisation. Il faut mettre en place un lien pérenne entre les projets qui rend possible le transfert des ressources et la nécessaire communication à ce sujet. La structuration d’un tel réseau solidaire est l’idée même du Mietshäuser Syndikats – ou le syndicat des habitats locatifs. Il a été pensé et proposé la première fois en 1989 par le projet fribourgeois Grether. Les statuts de l’association du Mietshäuser Syndikat de 1992 ont pour objet social : « Soutenir la création de nouveaux projets d’habitats et imposer politiquement un habitat décent, un toît sur la tête, pour tout le monde. ».

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