Moduli Saveza

Moduli Udruge

Puno kuća – jedan temelj: osnovna struktura

Ova 159 projekta i 15 projektnih inicijativa razlikuju se između ostaloga u veličini stambene i korisne površine, u položaju, iznosu za financiranje i broju stanara. No ipak postoje neke zajedničke točke, koje povezuju sve projekte. Svi su oni samoorganizirani, kod svih je Sindikat stanara sudionik kod Kućni posjed d.o.o. (Hausbesitz-GmbH), tako da je prodaja kuće zauvijek isključena, a svi su se obavezali, uplaćivati priloge u zajednički Fond solidarnosti.

Bez privatizacije

Pri dugim vremenskim razdobljima, kojima naš plan stoji u temelju, mogli bi nastati negativni tokovi razvoja. Što, ako stariji kućni projekti, koji raspolažu sa znatnim ekonomskim sredstvima, fućkaju na Solidarni transfer i oproste se od Udruge? Naročito bi kobno bilo, ako bi kolektivno vlasništvo nakon godina ili desetljeća, nasuprot najboljim namjerama i položenim obvezama generacije utemeljitelja, bude s dobiti prodana i/ili privatizirana. Ima dovoljno primjera u povijesti samoorganiziranih projekata. Kako god idealistički i socijalno bile odredbe Pravilnika jedne Kućne udruge ili Kućne zadruge formulirane – s jednom odgovarajućom većinom članova mogli bi se donijeti zaključci o privatiziranju odnosno prodaji kuće, i ukoliko bi bilo potrebno, o promjeni Pravilnika.

Pravo glasa protiv prodaje kuće

Kako bi se takav razvoj događaja spriječio, ukazuju svi Kućni projekti Sindikata stanara na jednu posebnost. Naslov vlasništva nekretnine ne leži neposredno pri Kućnoj udruzi, nego pri jednom Društvu s ograničenom odgovornošću. Spomenuti “Kućni posjed d.o.o.” ima točno dva udjelničara, s jedne strane Kućnu udrugu, s druge strane Sindikat stanara kao jednu vrstu kontrolne ili čuvarske organizacije: u određenim prilikama kao prodaja zgrade, prenamjena u stambeno vlasništvo ili sličnim pretenzijama na posjedovanje nekretnina ima Sindikat stanara svoje pravo glasa; i to točno jedan glas. Drugi glas ima Kućna udruga. To ima za posljedicu, da u takvim osnovnim pitanjima promjena statusa quo može biti zaključena samo sa suglasnošću obaju udjelničara: niti Kućna udruga niti Sindikat stanara ne mogu biti preglasani.

Samoorganizacija

No kako se pravo na samoodređenje stanara nebi moglo iznevjeriti od strane “kontrolne organizacije”, pravo glasa Sindikata stanara je ograničeno na mali broj osnovnih pitanja. Kod svih drugih postupaka ima općenito Kućna udruga samosvojno pravo glasa: tko se useljava? Kako se nalaze krediti? Kako se pregrađuje? Kako je visoka stanarina? Ovakve odluke i njihova provedba je isključivo u nadležnosti onih, koji u zgradi stanuju i rade.

Kućni posjed d.o.o. kao osnovni modul

Za opisani oblik posjedovanja nekretnine, s “diobom sile” između Kućne udruge i Sindikata stanara, začudno je izvrstan i prikladan oblik d.o.o., pravna forma iz onostranog svijeta kapitalnih društava. Pravilnik d.o.o.-a zove se “Ugovor društva”, ovdje se gore navedena pravila ugovaraju s obavezom. Također se ustanovljava svrha društva, na pr. “Kupnja nekretnine Glavna ulica br. 1 u svrhu socijalno vezanog iznajmljivanja i upravljanja u samoorganizaciji”. Logično je, da promjena pravilnika spada u temeljna pitanja, koja mogu biti zaključena samo od oba udjelničara zajednički. Ovaj model “Kućni posjed d.o.o.” je zajednički svim projektima Sindikata. On počiva na jednom prijedlogu Matthiasa Neulinga (“Na tuđoj stazi”. Nacrt pravnih formi za samoupravna poduzeća i projekte, Berlin 1985. godine).

Sindikat kao spojni element

Pojedini projekti Kućni posjed d.o.o. tvore quasi osnovne module, iz kojih naša Udruga solidarnosti nastaje gotovo sama od sebe: budući da je Sindikat u svojoj ulozi kao “kontrolna organizacija” udjelničara u svakom Kućni posjed d.o.o.-u, istovremeno je i poveznica, koja veže sve Kućni posjed. d.o.o.-e . I to čvrsto i trajno, jer jedan d.o.o. se od jednog udjelničara ne može jednostrano raspustiti.

Izlaz i neprijateljsko preuzimanje

Kućna udruga bi doduše mogla otkazati svoj udio u Društvu i izaći. No tada ostaje Sindikat uvijek jednako udjelničar i Kućni posjed d.o.o. uključujući cijelu imovinu nekretnina u Solidarnoj udruzi s ostalim projektima. U takvom slučaju može Kućna udruga zahtijevati povrat svog uplaćenog udjela u osnovnom kapitalu od d.o.o.-a. Jer u d.o.o.- ugovoru se ugovara, da pri izlasku ne postoji pravo udjelničara na udjele porasta vrijednosti, koju postiže nekretnina kroz tržište. Ekonomski poticaj izlasku je s time za Kućnu udrugu kao i za Sindikat praktično jednak nuli. Isključeno je u d.o.o.- ugovoru također i “neprijateljsko preuzimanje”, t.j. prodaja jednog d.o.o.-udjela protiv volje drugog udjelničara.

Sažetak sindikatskog modela

Kao rezultat nastaje kroz opisane udjele Sindikata u Kućni posjed d.o.o.-ima jedna Udruga društava samoorganiziranih Kućnih projekata, koji su se posvetili i obvezali ideji solidarnog transfera od starog projekta na novi projekt. Generalna autonomija projekata ograničena je kroz pravo veta Sindikata stanara protiv tuđeg dostupa na imovinu nekretnina, da bi se spriječilo moguću reprivatizaciju i ponovno trženje kućama. Sindikat stanara kao poveznica tvori stabilnu organizacijsku kralježnicu Saveza, u kojem se omogućuje raznoliki pleter veza, također i izravno među projektima, te razvija komunikaciju i solidarni transfer.

Nije zadruga

Kućni projekti u Sindikatu stanara su, polazeći od ideje, zadružni projekti. Usprkos tomu nije, prilikom mudrovanja oko organizacijskog modela početkom 90-tih godina, izabrana njemačka pravna forma registrirane zadruge (eG odnosno rZ). Zato postoje mnogi razlozi: pojedine zadruge ne mogu se same s drugima povezati kao d.o.o.-i u modelu Sindikata; jedna krovna organizacija, naprotiv, kojoj pripadaju sve zgrade, ostavila bi pojedinim Kućnim projektima premalo prostora za igranje/kombiniranje. Osim toga je pravna forma rZ s kompliciranim osnivanjem i kontrolom od Saveza zadruga teže za upravljati. Utoliko smo se više veselili, kada je 2012. godine Sindikat s Klaus-Novy-nagradom za inovacije nagrađen od Zadružnog građenja i stanovanja. Ovu nagradu dodijeljuje svakih pet godina Spar- und Bauverein eG (Društvo štednje i gradnje rZ) u Solingenu (druga po redu Stambena zadruga u pokrajini Nordrhein-Westfalen).