Viele Häuser – ein Fundament: die Grundstruktur
Die 190 Projekte und 23 Projektinitiativen unterscheiden sich unter anderem in der Größe der Wohn- und Nutzflächen, der Lage, der Finanzierungssummen und der Anzahl der Bewohner*innen. Und doch gibt es einige Gemeinsamkeiten, die alle Projekte miteinander verbinden. Sie alle sind selbstorganisiert, bei allen ist das Mietshäuser Syndikat an der Haus-GmbH beteiligt, damit ein Hausverkauf für alle Zeiten ausgeschlossen ist, und alle haben sich verpflichtet, Beiträge zum gemeinsamen Solidarfonds zu bezahlen.
Keine Privatisierung
Bei den langen Zeiträumen, die unserem Plan zu Grunde liegen, könnten negative Entwicklungen auftreten. Was ist, wenn Hausprojekte, die in die Jahre kommen und über nennenswerte ökonomische Spielräume verfügen, auf den Solidartransfer pfeifen und sich aus dem Verbund verabschieden? Besonders fatal wäre, wenn kollektives Eigentum nach Jahren oder Jahrzehnten entgegen den besten Absichten und Festlegungen der Gründer*innengeneration gewinnbringend verkauft und / oder privatisiert würde. Beispiele dafür gibt es in der Geschichte selbstorganisierter Projekte genügend. Wie idealistisch und sozial die Satzungsbestimmungen eines Hausvereins oder einer Hausgenossenschaft auch formuliert sein mögen – mit einer entsprechenden Mehrheit der Mitglieder könn(t)en Beschlüsse zur Privatisierung bzw. zum Hausverkauf gefasst und, falls erforderlich, die Satzung geändert werden.
Stimmrecht gegen Hausverkauf
Um solchen Entwicklungen einen Riegel vorzuschieben, weisen alle Hausprojekte des Mietshäuser Syndikats eine Besonderheit auf. Der Eigentumstitel der Immobilie liegt nicht unmittelbar beim Hausverein, sondern bei einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung. Diese Haus-GmbH hat genau zwei Gesellschafter, zum einen den Hausverein, zum anderen das Mietshäuser Syndikat als eine Art Kontroll- oder Wächterorganisation: In bestimmten Angelegenheiten wie Hausverkauf, Umwandlung in Eigentumswohnungen oder ähnlichen Zugriffen auf das Immobilienvermögen hat das Mietshäuser Syndikat Stimmrecht; und zwar genau eine Stimme. Die andere Stimme hat der Hausverein. Das hat zur Folge, dass in diesen Grundlagenfragen eine Veränderung des Status quo nur mit Zustimmung beider Gesellschafter beschlossen werden kann: Weder der Hausverein noch das Mietshäuser Syndikat können überstimmt werden.
Selbstorganisation
Damit aber das Selbstbestimmungsrecht der Mieter*innen nicht von der „Kontrollorganisation“ ausgehebelt werden kann, ist das Stimmrecht des Mietshäuser Syndikats auf wenige Grundlagenfragen beschränkt. Bei allen anderen Angelegenheiten hat generell der Hausverein alleiniges Stimmrecht: Wer zieht ein? Wie werden Kredite besorgt? Wie wird umgebaut? Wie hoch ist die Miete? Diese Entscheidungen und die Umsetzung ist alleinige Sache derjenigen, die im Haus wohnen und arbeiten.
Die Haus-GmbH als Grundmodul
Für die beschriebene Form des Immobilienbesitzes, mit „Gewaltenteilung“ zwischen Hausverein und Mietshäuser Syndikat, eignet sich pikanterweise die GmbH, eine Rechtsform aus der fremdartigen Welt der Kapitalgesellschaften, ganz hervorragend.
Die Satzung der GmbH heißt „Gesellschaftsvertrag“, hier werden die oben genannten Regelungen verbindlich vereinbart. Auch der Zweck der Gesellschaft wird festgelegt, z. B.: „Erwerb der Immobilie Schlossallee 23 zur sozial gebundenen Vermietung und Verwaltung in Selbstorganisation“.
Logischerweise gehören Satzungsänderungen zu den Grundlagenfragen, die nur von beiden Gesellschaftern gemeinsam beschlossen werden können. Dieses Modell der Haus-GmbH ist allen Syndikatsprojekten gemeinsam. Es beruht auf einem Vorschlag von Matthias Neuling (Auf fremden Pfaden. Ein Leitfaden der Rechtsformen für selbstverwaltete Betriebe und Projekte, Berlin 1985).
Das Syndikat als Verbindungselement
Die einzelnen Haus-GmbHs der Projekte bilden quasi die Grundmodule, aus denen sich unser Solidarverbund fast von selbst ergibt: Da das Syndikat in seiner Rolle als „Kontrollorganisation“ Gesellschafter in jeder Haus-GmbH ist, ist es gleichzeitig das Bindeglied, das die Haus-GmbHs verknüpft. Und zwar fest und dauerhaft, denn eine GmbH ist von keinem Gesellschafter einseitig auflösbar.
Ausstieg und feindliche Übernahme
Der Hausverein könnte zwar seine Gesellschaftsbeteiligung kündigen und aussteigen. Aber dann bleibt das Syndikat nach wie vor Gesellschafter und die Haus-GmbH samt Immobilienvermögen im Solidarverbund mit den anderen Projekten. Eine finanzielle Gefährdung des Projekts oder jene der persönlichen Bereicherung der Vereinsmitglieder durch „Ausbezahlung“ des Hausvereins besteht nicht. Denn im Gesellschaftsvertrag wird vereinbart, dass bei Ausstieg kein Anspruch der Gesellschafter auf Anteile an der Wertsteigerung besteht, die die Immobilie durch den Markt erfährt; sogar die Rückzahlung des einbezahlten Anteils am Stammkapital der Haus-GmbH kann ausgeschlossen werden. Der wirtschaftliche Anreiz zum Ausstieg ist Gruppen damit für den Hausverein wie für das Syndikat praktisch gleich Null. Ausgeschlossen ist im Gesellschaftsvertrag auch die „feindliche Übernahme“, d. h. der Verkauf eines GmbH-Anteils gegen den Willen des anderen Gesellschafters.
Zusammenfassung des Syndikatsmodells
Im Ergebnis entsteht durch die beschriebene Beteiligung des Syndikats an den Haus-GmbHs ein Verbund selbstorganisierter Hausprojekte, die sich der Idee des Solidartransfers von Altprojekt zu Neuprojekt verpflichtet haben. Die generelle Autonomie der Projekte wird durch ein Vetorecht des Mietshäuser Syndikats gegen Zugriffe auf das Immobilienvermögen eingeschränkt, um eine mögliche Reprivatisierung und erneute Vermarktung der Häuser zu blockieren. Das Mietshäuser Syndikat als Bindeglied bildet das stabile organisatorische Rückgrat des Verbundes, in dem sich ein vielfältiges Geflecht von Beziehungen, auch direkt zwischen den Projekten, entwickelt und Kommunikation und Solidartransfer ermöglicht werden.
Keine Genossenschaft
Die Hausprojekte im Mietshäuser Syndikat sind von der Idee her genossenschaftliche Projekte. Trotzdem wurde beim Austüfteln des Organisationsmodells Anfang der 90er Jahre nicht die deutsche Rechtsform der eingetragenen Genossenschaft (eG) gewählt. Dafür gibt es viele Gründe: Einzelgenossenschaften lassen sich nicht miteinander verknüpfen wie GmbHs im Syndikatsmodell; eine Dachgenossenschaft hingegen, der alle Häuser gehören, ließe den einzelnen Hausprojekten zu wenig eigenen Spielraum. Außerdem ist die Rechtsform eG mit komplizierterer Gründung und Kontrolle durch den Genossenschaftsverband schwerer zu handhaben.
Umso mehr freuten wir uns, als 2012 das Syndikat mit dem Klaus-Novy-Preis für Innovationen beim genossenschaftlichen Bauen und Wohnen ausgezeichnet wurde. Diesen Preis vergibt die Spar- und Bauverein eG in Solingen (zweitgrößte Wohnungsgenossenschaft in NRW) alle fünf Jahre.